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층간소음 등 주민불편이 큰 경우에도 재건축 가능
- 재건축 안전진단 기준 개정, 구조안전·주거환경으로 이원화
편집국 편집장

구조 측면에서는 안전하지만 층간소음 취약, 배관설비 노후화 등 주거환경이 열악한 공동주택의 재건축이 보다 쉬워진다.

국토교통부는 종전의 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 이원화하는 내용의 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」을 29일(금)부터 개정·시행한다.

종전의 재건축 안전진단은 구조안전성, 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 부문의 성능점수에 각 항목별 가중치를 곱한 후 합산하여 재건축 여부를 판정하는 방식으로, 구조안전성의 비중이 전체 평가점수에서 차지하는 비중(40%)이 커서 재건축 여부의 판정시 주민들의 높아진 주거환경 수요를 반영하지 못하는 한계가 있었다.
* (가중치) 구조안전성 0.4, 설비노후도 0.3, 주거환경 0.15, 비용분석 0.15(판정기준) 30점 이하: 재건축, 31~55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

하지만 이번 개정으로 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 구분함에 따라, 구조적·기능적 결함이 있는 노후불량 공동주택은 재건축 연한에 무관하게 구조안전성*만 평가하여 재건축 여부를 판정하고, 구조측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비 등의 노후가 심한 경우 등 열악한 주거환경으로 인해 주민불편이 큰 공동주택은 이번에 신설된 「주거환경중심평가」를 통해 재건축 여부를 판정함으로써, 종전의 안전진단 기준과 달리 주민들의 다양한 공동주택 재건축 수요를 반영할 수 있게 될 전망이다.
* 기울기 및 침하, 내하력, 내구성 등 평가 →30점 이하: 재건축, 31~55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

주거환경중심평가에서는 재건축 판정을 위한 총점기준은 종전의 안전진단 기준과 동일하게 유지되나, 구조안전성 부문의 가중치를 현행 40%에서 20%로 낮추면서, 종전 15%였던 주거환경부문 가중치를 40%로 상향하여 보다 내실 있는 평가가 가능하도록 하였다.
* 30점 이하: 재건축, 31~55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

또한, 주거환경부문 평가비중이 대폭 확대됨에 따라 종전 세부 평가항목도 확충하여, 최근 국민적 관심이 높아지고 있는 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성 등의 항목을 추가하면서 세부항목별 가중치도 조정하였고, 주거환경이 매우 열악해 주거환경부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에는 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받을 수 있도록 하였다.

아울러 주거환경중심평가에서도 구조안전성은 여전히 가장 중요한 부문인 만큼, 구조안전성 부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에도, 총점이나 건축마감 및 설비노후도 등 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받도록 하였다.

이렇게 재건축 판정을 위한 안전진단 기준이 이원화됨에 따라, 앞으로 재건축을 위한 안전진단 요청을 받는 시장·군수는 해당 건축물의 재건축 연한 도래 여부, 구조적·기능적 결함 여부, 층간 소음 등 삶의 여건을 종합적으로 고려*하여, 구조안전성 평가와 주거환경중심 평가 중 하나의 평가방식을 지정한 후 안전진단기관**에게 안전진단을 의뢰하게 된다.
* 도정법 상 재건축을 위한 안전진단 요청을 받은 시장·군수는 사전 현지조사(설계도면 검토, 육안검사 등)로 안전진단 실시여부를 결정하도록 되어 있음
** 안전진단전문기관(시특법), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원

한편, 지난해 9.1일 발표된 「주택시장 활력회복과 서민주거안정 강화방안(9.1 대책)」 후속조치로, 재건축 연한단축, 재건축 연면적 기준 폐지, 재개발 의무임대 비율조정 등이 포함된 「도시및주거환경정비법」 시행령 개정안(`15.1.28. 공포)이 재건축 안전진단제도 합리화와 함께 오는 29일부터 시행에 들어간다.

도시및주거환경정비법 시행령 개정내용(5.29일 시행)

① 재건축 연한 상한 단축: 40년→30년
② 재건축 주택건설 규모제한중 연면적 기준 폐지: (종전) 85㎡이하 50% 이상
③ 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화 및 연면적 기준 폐지
④ 재건축 안전진단 제도 합리화 - 안전진단기준 이원화: 구조안전평가 + 주거환경중심평가


국토교통부는 이번 안전진단기준 이원화 조치로 열악한 주거환경에도 재건축을 진행할 수 없었던 공동주택 거주자의 불편이 상당부분 해소될 것으로 본다고 밝히며, 개정된 안전진단기준이 제대로 적용될 수 있도록 세부 배점기준 등을 담은 구체적 매뉴얼을 개정기준 시행에 맞춰서 배포하여 정확한 안전진단 평가가 이루어지도록 뒷받침할 계획이다.

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